Las fechas, la cautelar y el régimen transitorio: una discusión jurídica que va mucho más allá de la altura del proyecto
La aprobación del proyecto 278/26 por parte del Concejo Deliberante de Tigre volvió a colocar el desarrollo urbano en el centro de la discusión política. Sin embargo, detrás del debate por la altura de las construcciones aparece una cuestión bastante más compleja: ¿qué sucede jurídicamente con un proyecto iniciado bajo determinadas reglas cuando esas reglas son modificadas posteriormente?
Tras la sesión comenzaron a circular interpretaciones que presentaron lo aprobado como una excepción otorgada para permitir un desarrollo de “veinte pisos”, según difundió Fuerza Tigre. Sin embargo, la documentación técnica del proyecto establece una altura de catorce pisos, en un corredor donde la nueva normativa fija un límite general de seis.
Fuerza Tigre calificó concretamente la decisión del Concejo como “una excepción” y sostuvo que el caso demostraba que los límites establecidos podían modificarse proyecto por proyecto.
Pero la reconstrucción cronológica del expediente introduce un elemento que modifica sustancialmente esa lectura.
El proyecto fue ingresado a comienzos de octubre de 2025, antes de la medida cautelar dictada en noviembre de ese año y antes del posterior cambio normativo que estableció nuevas limitaciones urbanísticas para el corredor de la Ruta 27.
Y en derecho administrativo, las fechas importan.
No porque la mera presentación de un expediente otorgue automáticamente un derecho adquirido a construir bajo cualquier condición, sino porque determina la existencia de una situación administrativa preexistente que debe analizarse a la luz del ordenamiento vigente, de los actos administrativos dictados durante su tramitación y, fundamentalmente, de las normas de derecho transitorio que posteriormente se establezcan.
Ese es, precisamente, uno de los puntos centrales del caso.
La diferencia entre una excepción y un régimen transitorio
La posterior Ordenanza 4448/26 contempló un régimen específico para determinadas situaciones anteriores al nuevo ordenamiento.
Por eso, jurídicamente, el análisis no puede limitarse a comparar el límite general actualmente vigente con la altura del emprendimiento y concluir, a partir de allí, que el Concejo simplemente decidió apartarse de la regla para favorecer a un proyecto determinado.
La discusión es bastante más profunda: hay que determinar qué normativa corresponde aplicar a un expediente que ya se encontraba iniciado cuando las reglas fueron modificadas.
La diferencia puede parecer técnica, pero cambia sustancialmente la interpretación política del caso.
Una excepción implica apartarse de manera particular de una regla general vigente. Un régimen transitorio, en cambio, procura determinar qué tratamiento corresponde otorgar a relaciones, procedimientos o situaciones jurídicas nacidas antes de la entrada en vigencia de una nueva regulación.
Por eso, presentar el expediente exclusivamente como el paso “de seis pisos a veinte” omite una parte esencial del problema jurídico.
De hecho, la comunicación difundida por Fuerza Tigre sostiene que el caso contradice el “espíritu” de la normativa recientemente aprobada y cuestiona que el artículo 17 permita determinadas situaciones particulares.
Pero precisamente allí aparece una de las preguntas centrales de la discusión: si la propia normativa estableció un régimen para situaciones anteriores, ¿puede calificarse simplemente como una excepción discrecional la aplicación de ese mecanismo a un expediente iniciado con anterioridad?
Para el concejal Diego Avancini, uno de los integrantes de La Libertad Avanza que acompañó el proyecto, la respuesta debe buscarse en un principio básico del Estado de Derecho: la seguridad jurídica.
Durante la sesión, Avancini puso especial énfasis en la necesidad de distinguir entre la potestad legítima del Municipio para modificar su planificación urbana hacia el futuro y el tratamiento jurídico que corresponde otorgar a los proyectos que ya estaban en marcha.
“Una ciudad seria puede cambiar sus reglas, pero no puede cambiar el pasado”, sintetizó.
Planificar hacia adelante, respetar hacia atrás
El planteo no supone negar la potestad municipal para establecer alturas, modificar indicadores urbanísticos o redefinir el modelo de crecimiento de Tigre. Todo lo contrario.
Una ciudad necesita revisar periódicamente su planificación, especialmente cuando enfrenta transformaciones demográficas, problemas de infraestructura, tránsito, servicios públicos, capacidad hidráulica y nuevos desarrollos.
Pero planificación y seguridad jurídica no son conceptos contrapuestos.
La administración pública debe poder modificar sus políticas sin transformar cada cambio normativo en una fuente de incertidumbre respecto de los procedimientos que ya estaban en curso.
Por eso, la cuestión excede ampliamente este emprendimiento.
Está en juego qué grado de previsibilidad ofrece Tigre a cualquier persona o empresa que decida invertir, desarrollar una actividad económica o iniciar un proyecto de largo plazo en el distrito.
La seguridad jurídica no constituye un privilegio para los desarrolladores inmobiliarios. Es una garantía institucional que protege la confianza en las reglas establecidas por el propio Estado. Y también protege al Municipio.
Desconocer situaciones jurídicas preexistentes, actos administrativos válidamente dictados o regímenes transitorios expresamente establecidos puede generar controversias administrativas y judiciales, con eventuales consecuencias patrimoniales que finalmente recaerían sobre las cuentas públicas.
Por eso, evitar litigios potencialmente millonarios tampoco significa defender intereses particulares: significa administrar responsablemente el patrimonio de todos los vecinos de Tigre.
Seguridad jurídica, inversión y empleo
El razonamiento coincide, además, con la visión estratégica de desarrollo que Avancini y el presidente del bloque, Juan José Cervetto, vienen planteando para las próximas décadas.
El documento “Tigre 2055” propone avanzar hacia reglas urbanísticas claras, simples y estables; planificación territorial de largo plazo y procedimientos administrativos previsibles.
Entre sus compromisos centrales aparecen precisamente la seguridad jurídica, el respeto por las reglas vigentes, la transparencia administrativa y la estabilidad normativa para proyectos de largo plazo.
La lógica que plantea ese modelo es sencilla:
confianza, inversión, empleo, infraestructura y calidad de vida.
Defender la inversión privada, desde esa perspectiva, no significa permitir cualquier emprendimiento ni renunciar a las facultades regulatorias del Estado.
Significa algo diferente: establecer reglas generales, exigir que se cumplan y garantizar que el propio Estado también las respete.
Cervetto respaldó en ese sentido los argumentos expuestos por Avancini durante la sesión y señaló que “planificar también significa respetar las reglas”.
Para el presidente del bloque libertario, discutir qué alturas debe tener Tigre, dónde resulta conveniente densificar y qué infraestructura debe acompañar ese crecimiento constituye un debate necesario.
Pero esa planificación debe convivir con otra condición indispensable para cualquier estrategia de desarrollo: que quien decida invertir encuentre un Municipio institucionalmente previsible.
Las fechas también forman parte del expediente
El punto central vuelve entonces a la cronología.
El proyecto no nació después de la nueva regulación. Tampoco apareció después de la medida cautelar. Su tramitación había comenzado anteriormente.
Por eso, analizarlo como si hubiese sido presentado bajo las actuales condiciones urbanísticas supone eliminar de la discusión precisamente uno de los elementos que jurídicamente deben ser considerados: el tiempo.
La administración no funciona sobre fotografías aisladas. Funciona mediante procedimientos que se desarrollan a lo largo del tiempo, durante los cuales pueden producirse actos administrativos, modificaciones regulatorias e incluso decisiones judiciales.
Determinar qué consecuencias produce cada una de ellas exige reconstruir ese proceso.
De allí que reducir el debate a la fórmula “antes seis, ahora veinte” pueda resultar políticamente efectiva, pero jurídicamente insuficiente.
Una votación que también expuso posiciones políticas
La sesión dejó, además, algunas señales políticas que excedieron el expediente.
Fuerza Tigre votó contra el proyecto. A ese rechazo se sumaron Juan Furnari y Josefina Pondé, quienes se diferenciaron incluso de las restantes concejales de su propio espacio: Sofía Bravo, Ximena Pereyra y Milagros Rodríguez, que optaron por la abstención.
Mientras tanto, los libertarios originales, Cervetto y Avancini, acompañaron su aprobación.
La propia comunicación difundida por Fuerza Tigre destacó esa distribución de votos como evidencia de posiciones diferentes dentro del universo libertario local.
No deja de llamar la atención que Furnari y Pondé vuelvan a adoptar una posición coincidente con Fuerza Tigre y que, en sucesivas discusiones legislativas, sus votos terminen acercándose nuevamente al sector massista.
La circunstancia adquiere una dimensión particular en este caso porque la discusión involucraba principios tradicionalmente asociados con una concepción favorable a la iniciativa privada: previsibilidad normativa, seguridad jurídica, inversión y generación de actividad económica.
Cada concejal, naturalmente, tiene absoluta libertad para votar conforme a sus convicciones.
Pero los votos no solamente resuelven expedientes: también van definiendo posiciones políticas.
Y cuando determinadas coincidencias dejan de ser excepcionales y comienzan a repetirse, pasan inevitablemente a formar parte de la lectura política del Concejo.
Más aún cuando se producen frente a discusiones donde aparecen conceptos como inversión privada, estabilidad de las reglas y límites a la capacidad del Estado para alterar las condiciones bajo las cuales los particulares toman decisiones económicas.
La discusión de fondo: qué Tigre se quiere construir
El debate por el proyecto 278/26 termina planteando una discusión bastante más importante que la altura de un edificio.
Tigre necesita decidir cómo quiere crecer durante las próximas décadas.
Necesita discutir densidades, infraestructura, movilidad, servicios, capacidad hidráulica, espacios verdes y protección ambiental.
Pero también necesita decidir qué calidad institucional pretende ofrecer a quienes viven, trabajan, producen e invierten en el distrito.
Una ciudad ordenada no se construye solamente estableciendo alturas máximas.
También se construye con instituciones confiables, procedimientos transparentes, planificación de largo plazo y reglas previsibles.
Porque planificación y desarrollo privado no deberían funcionar como fuerzas enfrentadas.
El verdadero desafío consiste, precisamente, en construir un Estado capaz de ordenar el crecimiento sin destruir la confianza necesaria para que ese crecimiento ocurra.
Quizás por eso, la frase pronunciada por Avancini durante la sesión termine sintetizando mejor que ninguna otra la discusión que dejó abierta el expediente:
“Podemos cambiar las reglas para el futuro. Lo que no podemos es cambiar el pasado.”
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