Countries generación 08

Con más de 35 lanzamientos, el mercado renovo este año su oferta inmobiliaria. Las novedades en los mega, los fideicomisos al costo y los naúticos. Las tendencias de inversion y en la demanda

La temporada 2008 llega a su fin y el balance del mercado de urbanizaciones privadas sigue arrojando signos de expansión. En un año complejo y atravesado por conflictos políticos en el ámbito nacional y financieros a nivel global, el escenario inmobiliario sintió los golpes pero sin embargo termina con números auspiciosos: desde enero hubo más de 35 lanzamientos entre urbanizaciones que iniciaron sus preventas, fideicomisos al costo, condominios y nuevos sectores residenciales dentro de proyectos planificados a gran escala. Al desmenuzar los proyectos que componen la generación 08 es evidente el protagonismo de los megaemprendimientos. Esta temporada lanzaron 16 proyectos residenciales: ocho en Nordelta, dos en El Nacional, tres en Comarcas de Luján, uno en Terravista y otro en Principado de San Vicente; a lo que se suma la salida el mercado del nuevo mega Area 60. ¿A qué apostaron? En general las inversiones fueron variadas, e incluyeron desde terrenos con vista a lagos y campos de golf hasta condominios y town houses. En una segunda línea, también se destacaron los fideicomisos al costo, principalmente dentro del circuito de Canning-San Vicente, donde se suscribieron por completo los proyectos Cruz del Sur y Santo Domingo; y también el formato aggionardo de barrio cerrado con amenities y servicios. El mapa de estos nuevos proyectos volvió a mostrar una gran dispersión, aunque tuvieron preponderancia los circuitos de Tigre (en particular Bancalari con Nordelta como eje) y la zona oeste, donde creció la oferta de barrios con perfil residencial que buscan posicionarse a partir de buenos accesos y precios inferiores a los de zona norte. Sin embargo, el circuito con mayor expansión se encuentra en la zona sur: se trata del corredor inmobiliario que se conformó en Brandsen, entre los kilómetros 60 y 90 de la ruta 2. Allí se presentaron este año, además de Area 60, Campos de Roca II, La Faustina y El Mirador. Estas inversiones no sólo tienden a explotar el perfil de fin de semana que hoy domina la zona, sino que además suman amenities y servicios con el objetivo de comenzar a instalar una propuesta más residencial.

Cuestión de precios

Los precios mantuvieron en general la disparidad que se acentuó en los últimos años y en algunos casos las diferencias se ampliaron, principalmente por la salida al mercado de oportunidades en preventa o en los fideicomisos al costo; y en el otro extremo de la oferta, productos premium. Los fideicomisos posicionaron sus terrenos más accesibles en el orden de los US$ 25.000, aunque en algunos casos se consiguen oportunidades por debajo de la línea de los US$ 20.000. De todas formas, la mayor oferta del mercado oscila entre los US$ 50.000 y US$ 100.000, mientras que los productos de alta gama superan largamente estos valores. En tanto, las opciones de primera vivienda tuvieron como base condominios chicos, de uno y dos ambientes, entre los US$ 60.000 y US$ 70.000 como mínimo. En la mayoría de los casos, estos proyectos tienen en su horizonte de entrega el año 2010 y por lo tanto sus desarrolladores apelaron a descuentos para operaciones de pago al contado y planes de pago propios, que permiten financiar la compra en plazos de entre 12 y hasta 48 cuotas sin interés. Del lado de la demanda, primó la cautela. "En 2007 la gente buscaba casas en vez de lotes, pero este año sucedió lo contrario: la búsqueda estuvo orientada a la compra de terrenos. El resguardo de los ahorros, fue la premisa que movilizó el mercado. Recibimos muchas consultas acerca de planes de financiación, que esta temporada fueron más flexibles. El mercado se volvió más especulativo y dubitativo", explica Marcelo Mauro Gradin, gerente de ventas de la firma Vaccaro. Los proyectos en preventa fueron, en muchos casos, el blanco al que apuntaron los inversores. "El usuario final del lote, el propietario, dejó su lugar al inversor. Básicamente, se está efectuando una gran cantidad de operaciones con inversores, quienes están canalizando su capital en proyectos inmobiliarios, buscando seguridad y altas tasas de retorno", explica Gustavo Puopolo, del barrio La Faustina, en Brandsen.

El mercado

Al analizar el comportamiento del mercado en 2008, los especialistas coinciden en destacar la relevancia de una serie de factores. En favor del desarrollo del sector jugaron la inercia del crecimiento que comenzó en 2003, por el que año tras año se registró un mayor ritmo de inversión y ventas. Y también, el hecho de que frente a las situaciones de conflicto económico, el público tiende a "invertir en ladrillos" como un refugio de valor. Como obstáculos, en cambio, el conflicto entre el Gobierno y el campo y la crisis financiera internacional produjeron una retracción en la demanda. "El año 2008 fue muy bueno hasta abril o mayo, cuando la crisis del campo empezó a notarse, fundamentalmente entre los inversores que optaron por pensar mejor sus compras. Muchos se volcaron por unidades chicas para renta y las operaciones grandes sólo se concretaron a precios muy competitivos. En cambio, en este último tiempo se desaceleró el mercado de primera vivienda y el del propietario que busca más superficie y mejor ubicación", explica Haydée Burgueño, titular de la inmobiliaria homónima. Según un informe de la firma LJ Ramos, que entre sus proyectos 08 cuenta con los barrios Altos del Casco y Matheu Village y el club de campo Amarylis, los precios se mantuvieron a pesar de que el ritmo de la actividad se redujo por la disminución simultánea de la oferta y la demanda. Además, aclara que frente a la crisis, los valores de los productos de categoría premium tienen un comportamiento estable y que en la zona norte de GBA, con propietarios sin apuro por vender, la oferta de casas de alta gama conserva su valor.